Niezależnie od postanowień umownych małżonkowie mogą – korzystając z instytucji przejęcia długu (art. 519-526 k.c.) – zawrzeć porozumienie, w którym jedno z nich przejmie cały kredyt. Jak wspomniano powyżej, często hipotekę utożsamiamy z kredytem hipotecznym, jednak w rzeczywistości nie musi ona być z nim wcale powiązana.Jest to bowiem ograniczone prawo do nieruchomości, które ustanawia się, aby zabezpieczyć jakąś wierzytelność: może nią być kredyt zaciągnięty na zakup nieruchomości objętej hipoteką, ale też zupełnie inny, niepowiązany z nią dług. Kredyt hipoteczny najczęściej zaciąga się na okres 10, 15, a nawet i 35 lat. Nic więc dziwnego w tym, że banki zwracają uwagę także i na wiek kredytobiorców. Warunki uzyskania kredytu hipotecznego nie określają wprost minimalnego czy maksymalnego wieku, jednak w zależności od wieku kredytobiorcy banki mają różne wymagania. Kredyt hipoteczny nie taki straszny. Planujesz budowę domu czy zakup nieruchomości? Czy bierzesz pod uwagę rynek wtórny czy pierwotny? Czym kierować się przy wyborze kredytu hipotecznego, ile trwa proces uruchomienia kredytu hipotecznego do pierwszej transzy? Kiedy opłaca się przenieść kredyt i jak odłożyć pieniądze na wkład własny? . Dodano: Sytuacja jest trochę skomplikowana albo nieoczywista. Mieszkam w domu A od lat. Pobudowałam i sprzedałam(w 2021 r.) dom B, załóżmy za Na domu A miałam kredyt hipoteczny i spłaciłam go z tych (w 2021 r.) w wysokości Zostało mi i kupiłam za nie działkę (w 2021 r.) - zamierzam tam pobudować dom C (myślę, że w ciagu 5 najbliższych lat) dla siebie. Moje pytanie: czy to że zyskałam ze sprzedaży domu B i przeznaczyłam te środki odpowiednio na spłatę hipoteki domu A i zakup działki pod budowę domu C na własne cele mieszkaniowe zwalnia mnie z podatku? Ania ODPOWIEDZ Chcesz odpowiedzieć jako ekspert? ZALOGUJ SIĘ Obciążona kredytem nieruchomość może być przedmiotem darowizny - nowym właścicielem zostaje często na przykład członek rodziny. Czy przejmując hipotekę, przejmuje również zobowiązania kredytobiorcy - jak wygląda prawna sytuacja darczyńcy i obdarowywanego? Spłacasz kredyt na dom lub mieszkanie, ale chcesz przekazać je w formie darowizny? Czy kiedy podpisujesz umowę o kredyt, to bank ma prawo ci tego zabronić? Podpowiadam, jak w świetle prawa wygląda darowizna nieruchomości obciążonej hipoteką i ile to kosztuje. Bank nie może od ciebie wymagać zobowiązania, że nie sprzedasz ani nie podarujesz kredytowanej nieruchomości aż do momentu spłaty kredytu. Taki zapis znajdziesz w Ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Możesz swobodnie nią dysponować. Pamiętaj tylko, że z kolei bank cały czas ma prawo do egzekwowania spłaty kredytu. Darowizna nieruchomości od rodziców Darowizna nieruchomości dla dziecka to najczęstszy przypadek, o który pytacie mnie w komentarzach. Czy można to zrobić czy nie oraz czy najpierw należy zapytać o zgodę bank? Niezależnie od tego, czy dom lub mieszkanie planujesz przekazać dziecku czy jakiejkolwiek innej osobie, możesz to zrobić na dwa sposoby. Chcę podarować nieruchomość, ale wciąż spłacać kredyt Chcesz zmienić właściciela nieruchomości, ale sam wciąż spłacać kredyt? Nie musisz pytać o zgodę banku. Wystarczy, że wybierzesz się do notariusza i udokumentujesz przekazanie darowizny aktem notarialnym. Następnie musisz poinformować o tym swój bank. Pamiętaj, że mimo zmiany właściciela nieruchomości, ty wciąż będziesz odpowiedzialny za spłatę kredytu. Biorąc kredyt, jesteś dla banku zarówno dłużnikiem hipotecznym, jak i osobistym. Oznacza to, że gdy przestaniesz spłacać raty, bank może egzekwować swoją należność i przejąć zarówno nieruchomość, jak i cały twój majątek. Oczywiście nie dzieje się to, gdy spóźnisz się ze spłatą jednej raty. Najpierw bank próbuje rozwiązać sprawę opóźnień polubownie – egzekucja komornicza jest ostatecznością. Jednak cały czas, ty wciąż odpowiadasz za zadłużenie swoim majątkiem. Jednak czy w przypadku, gdy ty nie będziesz spłacać kredytu, bank może zająć również majątek obdarowanego? Nie, taka egzekucja jest niemożliwa. Kredytodawca może przejąć nieruchomość, ale dochody nowego właściciela są bezpieczne. Chcę podarować nieruchomość razem z kredytem Drugi wariant polega na darowiźnie nieruchomości wraz z cesją kredytu. Oznacza to, że zmienia się właściciel nieruchomości i od tego momentu jest on odpowiedzialny za spłatę kredytu. Zanim jednak wybierzesz się do notariusza, aby sfinalizować transakcję, musisz zapytać o zgodę w banku. Dlaczego? Bank udzielił ci kredytu na podstawie twojej zdolności kredytowej. Ocenił, że przy twoich dochodach, zobowiązaniach i posiadanym majątku będziesz w stanie spłacać zobowiązanie. Skąd ma wiedzieć, czy osoba, której przekażesz kredyt również ma takie możliwości? Dlatego najpierw udajcie się wspólnie do banku, w którym masz kredyt hipoteczny i poinformujcie o swoich planach. Bank zbada zdolność kredytową przyszłego obdarowanego i wyda decyzję, czy możesz przekazać darowiznę. Jeśli tak, to musicie dokonać cesji kredytu, czyli przepisania zobowiązania na nową osobę. Bank przygotowuje aneks do umowy (zazwyczaj jest płatny) i po finalizacji cesji, dopełniacie formalności związanych z darowizną u notariusza. Od tego momentu ty przestajesz odpowiadać za spłatę kredytu, a obdarowany zaczyna – zarówno nieruchomością, jak i swoim majątkiem. Przeczytaj także: Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Darowizna nieruchomości – podatek Zgodnie z Ustawą o podatku od spadków i darowizn, od przyjętej darowizny musisz zapłacić podatek. Są jednak wyjątki od tej sytuacji. Jeśli dokonujesz darowizny nieruchomości dla dziecka, małżonka, rodzica, rodzeństwa, dziadków, pradziadków, wnuków, prawnuków, pasierbów, ojczyma, czy macochy, to są oni zaliczani do 0 grupy podatkowej i nie muszą płacić podatku. Bardzo ważne jest, aby pamiętać o zgłoszeniu darowizny do urzędu skarbowego. Obdarowany ma na to pół roku od momentu jej przyjęcia. Aby to zrobić, trzeba złożyć druk SD – Z2. Standardowo, jeśli zdecydujesz się przekazać darowiznę komuś innemu niż członkowi twojej najbliższej rodziny, to ta osoba musi zapłacić podatek. Jednak w przypadku nieodpłatnego przekazania nieruchomości sprawa wygląda trochę inaczej. Generalnie podatek trzeba zapłacić od wartości nieruchomości, ale jeśli jest kredytowana, to możesz odliczyć wartość zaciągniętego na ten cel kredytu. Wartość nieruchomości ustala się zgodnie z ceną nabycia i od tego trzeba odjąć kwotę kredytu. Przykładowo, jeśli mieszkanie w momencie kupna było warte 200 000 zł, a kwota kredytu zaciągniętego na ten cel była wyższa, to obdarowany podatku nie zapłaci w ogóle (niezależnie od stopnia pokrewieństwa). Taka sytuacja zdarza się jednak niezwykle rzadko, bo do zaciągnięcia kredytu potrzebny jest wkład własny, więc w praktyce kwota ta jest niższa niż wartość nieruchomości. Zawsze jednak możesz obniżyć podatek, odejmując od tej sumy kwotę kredytu. Dzięki temu podstawa opodatkowania będzie naprawdę dużo niższa. Przeczytaj więcej o tym, ile wyniesie podatek od spadków i darowizn. Darowizna nieruchomości a PCC W przypadku darowizny nieruchomości obciążonej hipoteką, trzeba zapłacić również podatek od czynności cywilnoprawnych, tzw. PCC. Podstawą opodatkowania jest wartość zobowiązań, które przejmie obdarowany. Musi zapłacić od niej 2 proc. podatku. Warto wiedzieć, że jeżeli na obdarowanego przepisujesz tylko mieszkanie, a kredyt wciąż zamierzasz spłacać sam, to nie trzeba płacić PCC. Darowizna nieruchomości a taksa notarialna Aby z sukcesem załatwić sprawę darowizny, musisz wybrać się do notariusza. Za sporządzenie aktu notarialnego trzeba zapłacić taksę. Jej maksymalne stawki są zdefiniowane w Rozporządzeniu Ministra Finansów, choć ostateczna cena zależy od notariusza. Wartość nieruchomości Maksymalna wartość taksy notarialnej do 3000 zł 100 zł pow. 3000 zł do 10 000 zł 100 zł + 3% nadwyżki pow. 3000 zł pow. 10 000 zł do 30 000 zł 310 zł + 2% nadwyżki pow. 10 000 zł pow. 30 000 zł do 60 000 zł 710 zł + 1% nadwyżki pow. 30 000 zł pow. 60 000 zł do 1 000 000 zł 1 010 zł + 0,4% nadwyżki pow. 60 000 zł pow. 1 000 000 zł do 2 000 000 zł 4 770 zł + 0,2% nadwyżki 000 000 z pow. 2 000 000 zł 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki pow. 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł Mam nadzieję, że wyjaśniłam wszystkie wątpliwości związane z przekazaniem darowizny nieruchomości obciążonej hipoteką. Tekst jest zaktualizowany w oparciu o aktualne przepisy, a także poszerzony o wątki, które zgłaszaliście mi w komentarzach. Bardzo dziękuję za sugestie i czekam na kolejne pytania! Od 1 stycznia 2022 r. w wyniku zmian wprowadzonych ustawą z dnia 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (dalej: „nowelizacja”) stosowanie regulacji art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: „ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych”) dotyczących zwolnienia z opodatkowania przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości, przeznaczonych na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych w przypadku wydatków na spłatę kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość nie powinno już stwarzać wątpliwości. W stanie prawnym obowiązującym do 31 grudnia 2021r. przeznaczenie przez podatnika przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkaniowej na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości, zarówno w praktyce organów podatkowych jak i w orzecznictwie sądowym było przedmiotem rozbieżnych ocen. Dotyczyły one zwłaszcza dopuszczalności uznania wydatków na spłatę kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość lub prawo majątkowe za wydatki na własne cele mieszkaniowe. W części orzeczeń – jak np. w wyrokach NSA z dnia 9 grudnia 2016 r. (II FSK 3218/14), czy też z dnia 10 maja 2017 r. (II FSK 991/15) – kwestionuje się wydatki związane z zaciągniętym kredytem (spłata kapitału i odsetki) na nabycie zbywanej nieruchomości, gdyż nie traktuje ich jako wydatków realizujących cel mieszkaniowy. W wyrokach tych zawarto tezę, że przeznaczenie przez podatnika przychodu, uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkaniowej na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości, nie może być uznane za działanie zmierzające do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych podatnika. Zbycie nieruchomości mieszkaniowej nie zaspokaja bowiem potrzeb mieszkaniowych. Co jednak najważniejsze – w ocenie NSA – objęcie zwolnieniem podatkowym wydatków przeznaczonych na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup (budowę) zabudowanej nieruchomości prowadziłoby do dwukrotnego obniżenia ciężaru podatkowego – raz poprzez ujęcie w kosztach uzyskania przychodów wydatków finansowanych kredytem zaciągniętym na zakup zbywalnej nieruchomości, drugi raz – poprzez zwolnienie z podatku wydatków na spłatę tego kredytu. Należy dodać, że oba powołane wyroki akceptowały stanowiska organów podatkowych, a wyrok z 9 grudnia 2016 r. (II FSK 3218/14) uchylał korzystny dla podatnika wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 3 grudnia 2014 r. (I SA/Wr 2144/14). Podobne rozbieżności nie powinny już mieć miejsca, bowiem z mocą obowiązującą od 1 stycznia 2022r. do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dodany został art. 21 ust. 30a, zgodnie z którym: „Wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 2, obejmują także wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego w związku ze zbywaną nieruchomością lub prawem majątkowym na cele określone w ust. 25 pkt 1, w tym także gdy wydatki te odpowiadają równowartości wydatków uwzględnionych w kosztach uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, które sfinansowane zostały tym kredytem (pożyczką)”. Przepis ten potwierdza zatem, że spłata kredytu dotyczącego zbywanej nieruchomości może być traktowana jako poniesienie wydatków na cele mieszkaniowe, expressis verbis wskazuje również, że taka spłata kredytu dotyczącego zbywanej nieruchomości może być traktowana jako wydatek na cele mieszkaniowe (uprawniający do zwolnienia z podatku), nawet jeśli ta kwota (pokryta kredytem) została ujęta jako koszty zakupu nieruchomości. Należy zauważyć, że – jak wynika z udzielonej w dniu 21 grudnia 2021r. odpowiedzi na interpelację nr 28692 w sprawie sposobu interpretacji przepisów w zakresie ulgi mieszkaniowej – trwają pracę nad przygotowaniem interpretacji ogólnej w sprawie kwalifikacji wydatków poniesionych na spłatę kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość lub określone prawo majątkowe jako wydatków stanowiących realizację własnego celu mieszkaniowego. Według wskazanych zapowiedzi, interpretacja ta ma dotyczyć stanu prawnego obowiązującego do końca 2021 roku. W przypadku sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia podatnik zobowiązany jest do zapłaty podatku dochodowego. Zwolnienie z podatku można otrzymać, jeśli uzyskaną cenę przeznaczy w ciągu 3 lat na swój cel mieszkaniowy. Jakie warunki musi spełniać kredyt, żeby był uznany jako wydatek na cele mieszkaniowe? Kredyt na cele mieszkaniowe – kiedy i gdzie? Za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się między innymi koszty spłaty kredytu (pożyczki) i odsetek od tego kredytu (pożyczki). Kredyt (pożyczka) powinien być zaciągnięty przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cele mieszkaniowe określone w następnej części artykułu. Istotny jest również podmiot udzielający kredytu. Powinien to być bank lub spółdzielcza kasa oszczędnościowo-kredytowa z siedzibą w państwie Unii Europejskiej lub innym państwie Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej. Za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe uważa się też spłatę kredytu zaciągniętego na refinansowanie takiego kredytu. Zwolnienie z podatku dochodowego a wymagany cel kredytu Spłacany kredyt musi być zaciągnięty na cele takie jak: nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem; nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie; nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie 2 lat grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego; budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego; rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego. Wyżej wymienione nieruchomości muszą być położone w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej. Kwalifikowalny kredyt – tylko w banku lub SKOK Spłata kredytu wraz z odsetkami ma dotyczyć kredytów zaciągniętych w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej. W przepisie nie jest wymieniona spłata pożyczki zaciągniętej u osoby fizycznej czy innej osoby prawnej. Przepis ten wyraźnie zawęża krąg podmiotów, u których zobowiązanie takie może być zaciągnięte, aby zostały spełnione warunki zwolnienia. Ponadto bank lub spółdzielcza kasa oszczędnościowo-kredytowa musi mieć siedzibę w państwie Unii Europejskiej lub w innym państwie Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej. Cel kredytu koniecznie określony w umowie Podstawową okolicznością decydującą o prawie do przedmiotowego zwolnienia z podatku dochodowego jest cel zaciągnięcia kredytu. Z tego powodu z umowy kredytu bankowego musi jasno wynikać, iż kredyt został udzielony na cel mieszkaniowy wymieniony wyżej. Przepisy nie łączą prawa do zwolnienia jedynie z „przeznaczeniem kredytu”, lecz również z faktem „jego zaciągnięcia” na cel mieszkaniowy. Zwolnienie w sposób literalny dotyczy więc spłaty kredytów, z których wynika, że zostały zaciągnięte na cel mieszkaniowy. Nie będzie brana pod uwagę spłata kredytu konsumpcyjnego zaciągniętego na dowolny cel, z uwagi na to, że podatnik nie spełniał warunków do uzyskania kredytu mieszkaniowego. Nawet jeśli ów kredyt został faktycznie przeznaczony na cel mieszkaniowy, nie uprawnia to do zwolnienia z podatku dochodowego. Przeznaczenie kredytu na cele mieszkaniowe powinno wynikać wprost z zawartej umowy kredytowej. W interesie podatnika jest przeanalizowanie i dostosowanie treści umowy zaciąganego kredytu do swoich potrzeb, w tym właściwego określenia jego celu, by móc skorzystać ze zwolnienia podatkowego. Różne cele wykorzystania kredytu w umowie Co dzieje się, gdy kredyt przeznaczony jest również na inne cele niż wymienione wyżej – na przykład wykończenie nabywanego mieszkania? Wówczas za koszty poniesione na cele mieszkaniowe uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu, która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu na cele mieszkaniowe. Okres spłaty kredytu i koszty prowizji Ważne jest również, aby cenę sprzedaży podatnik przeznaczył na spłatę kredytu począwszy od dnia sprzedaży nie później niż w okresie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego. Za spłatę nie zostaną zatem uznane kwoty wydane zarówno przed sprzedażą nieruchomości, jak i po upływie tego okresu. Ponadto wydatkiem na własne cele mieszkaniowe podatnika jest wyłącznie spłata kredytu, czyli należność główna i odsetki. Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu nie mieści się w katalogu wydatków. Spłata kredytu na zakup zbytej nieruchomości Zgodnie z jednolitą linią orzeczniczą prezentowaną przez Naczelny Sąd Administracyjny (np. wyrok NSA z r., II FSK 82/15) spłata kredytu zaciągniętego na zakup zbytej nieruchomości nie stanowi wydatku na cele mieszkaniowe, dla którego przewidziano omawiane zwolnienie podatkowe. Prawo to przysługuje wyłącznie wówczas, gdy spłata ta dotyczy kredytu zaciągniętego na nabycie innej nieruchomości służącej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Zdjęcie: / Pixabay License Jesteśmy największym serwisem nieruchomości w Polsce Sprawdź Największy serwis nieruchomości w Polsce

podatek od nieruchomości a kredyt hipoteczny